부동산 투자를 할때 고려해야될 부분들이 정말 많다. 특히 아파트 재건축, 재개발 투자를 고려한다면 재건축이 가능한 곳인지를 보다 세밀하게 분석할 필요성이 있다.
우리가 흔히 아파트 재건축 용적률 비율이 중요하고, 15층 이하에 여러가지 조건들이 있긴 하지만 무엇보다 중요한 부분은 수익성을 위한 평균대지지분을 예로 들 수 있다.
이부분에 대해서 설명을 잘 해놓은 참고자료가 있길래 공유해본다.
혹시나 아파트 재건축에 관심있는 사람들이라면 수익성을 위해서 용적률이나 층 높이, 연식만 생각하지 말고, 평균대지지분도 함께 생각해서 결정하기 바란다.
아파트 재건축 수익성 용적률보다 평균대지지분
재건축의 수익성을 결정짓는 여러 요소가 있지만, 가장 중요한 것은 용적률이 아닌 평균대지지분이다.
평균대지지분과 재건축 가능 용적률, 기부채납율을 가지고 재건축의 수익성을 판단할 수 있다. 현재의 용적률은 고려할 필요가 없다.
재건축 가능 용적률, 기부채납율은 제도와 관련된 문제이니 아파트 재건축 사업성 검토에서 개별 아파트에게 가장 중요한 것은 평균대지지분이다.
용적률을 무시하는 것이 아니라 용적율만을 가지고 재건축이 되니마니 하는 사람들이 있어서 그렇지 않다는 것을 보여주기 위해 이 글 쓰는 것이다.
왜 평균대지지분이 중요할까? 함께 생각해보자.
예를 들어, A 아파트와 B 아파트 모두 대지는 10만미터제곱이고 용적률은 200%라고 가정합하자. 현재 건축물의 총량은 20만미터제곱으로 두 아파트가 동일하다는 말이다.
재건축 용적률이 250%, 기부채납 10%로 동일하고, 재건축 후 동일 평수의 분양가도 동일하다고 가정한다. (계산이 복잡해지니 상가는 없다고 가정)
기존 용적률이 200%로 동일하니 두 아파트의 재건축 수익성이 같을까?
비교를 위해 좀 극단적 예를 들어보도록 한다.
A 아파트는1000세대이고, B 아파트는 3000세대라면 어떻게 될까? A 아파트는 대형평수 위주고, B 아파트는 소형평수 위주라는 말이다.
A, B 아파트 모두 재건축으로 기부채납(10%) 후 22만5천미터제곱까지 건물을 지을 수 있고, 평균 전용 85미터제곱의 아파트를 짓는다고 가정하면, 2,647세대를 지을 수 있다.
A 아파트는 1,000세대를 조합원들이 나누어 가지고, 남은 1,647세대를 일반분양해서 그 수익으로 재건축을 할 수 있다. 기존 평수보다 적은 평수를 주는 것이 불만인 조합원들이 있을 것이나 인기있는 평형대 위주로 재건축을 하는 것이 이익이므로 어떻게든 설득이 될 것이고, 큰 평수를 넣고 세대수를 줄여도 충분히 사업성이 있다.
B 아파트는 어떤가? 2647세대를 지으면 조합원에게 줄 아파트가 부족하다. 이렇게는 재건축할 수 없다. B 아파트가 A 아파트와 같은 수익성을 가지려면 7,941세대를 지어야 한다. 아니 소형평수의 건축비가 높은 것을 감안하면 8500세대는 지어야 하겠다. 그럼 평균 전용면적이 26.47미터제곱 정도가 되어야 한다. 전용면적이 8평이 안되는 8천5세대라.. 대규모 슬럼가의 탄생이다. B 아파트는 전용 17평의 아파트 4000세대 정도를 지어 1000세대를 일반분양하는 것이 최선이겠다. 전용 17평이 인기가 있을지 잘 모르겠다. 어쨌든 B 아파트의 재건축에는 난관이 있겠다.
이제 평균대지지분이 중요하다는 것을 이해했을 것이다. 재건축의 수익성은 평균대지지분을 보아야 한다.
평균대지지분은 해당 아파트의 총 대지면적을 세대수로 나누면 나온다. 각 아파트의 등기부등본 총괄표제부를 열람하여 보면 쉽게 알 수 있다.
위 예에서 A 아파트의 평균대지지분은 100미터제곱(30평)이다. B 아파트의 평균대지지분은 33.33미터제곱(10평)이다. 이 차이가 위의 예와같은 극단적인 재건축 수익의 차이를 가져 온 것이다.
보통 평균대지지분 15평 이상이면 재건축 수익성이 있다고 본다(그렇다고들 한다;;).
유명한 서울 강남구 대치동의 은마아파트는 용적률(204%)이 높아서 재건축이 잘 되지 않는 것이 아니라, 평균대지지분이 14.6평으로 좀 낮아서 재건축이 잘 안되고 있는 것으로 보인다. 거기에 기대감에 지나치게 매매가가 높고, 재건축에 비우호적인 상가도 많아서 될 듯 될 듯 잘 안되고 있다고 판단된다.
용적률을 가지고 재건축의 사업성을 판단하는 것이 아니다. 용적률이 낮으면 평균대지지분이 높겠거니.. 하는 것인데, 위의 예에서 본 것처럼 조그마한 아파트 위주로 세대수가 많으면 용적률이 낮아도 평균대지지분이 적게 되고 그럼 재건축 수익성이 맞춰지기가 힘이 들 수 있다. 또 재건축분담금을 내기 힘든 사람들의 반발이 심할 수 있다. 이왕 수익성을 검토할것이라면 용적률을 통해 간접적으로 추측하지 말고 바로 평균대지지분을 통해 직접적으로 검토하기 바란다.
참조 : https://cafe.naver.com/kmhking/1216275